จะขายคอนโดมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

มีหลายท่านถามกันเข้ามาว่า ค่าใช้จ่ายในการขายคอนโดแพงไหม มีวิธีใดช่วยลดค่าใช้จ่ายได้รึเปล่า วันนี้ผมจะยกตัวอย่างวิธีการคำนวนการคิดค่าใช้จ่ายในการขายคอนโดให้ดูแบบคร่าวๆ โดยจะยกตัวอย่างในการขายแบบบุคธรมมดาเท่านั้น แต่ก่อนอื่นขอแนะนำสำหรับท่านที่คิดจะขายคอนโดก่อนว่า สำหรับท่านใดที่ยังไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านครบ 1 ปี หรือ ยังถือครองทรัพย์สินยังไม่ครบ 5 ปี ท่านมีสิทธ์ที่จะขายคอนโดขาดทุนอย่างแน่นอน เพราะคุณต้องจ่ายภาษีธรุกิจเฉพาะซึ่งมีอัตราเก็บสูงมาก ส่วนท่านไหนที่ยังไม่ได้ทำให้รีบทำโดยด่วน ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายคอนโด มี 5 ข้อหลักๆ ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2%
ค่าธรรมเนียมการโอนคิดตามอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิณของกรมที่ดิน

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5%
ค่าอากรแสตมป์คิดตามอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาที่สูงที่สุดระหว่าง ราคาประเมิณของกรมที่ดินและราคาซื้อขาย

3. ค่าภาษีเงินได้
ค่าภาษีเงินได้นั้นเป็นส่วนของผู้ขายต้องรับผิดชอบ การคำนวณค่าภาษีเงินได้ อันดับแรกให้นำปี พ.ศ ปัจจุบัน ลบด้วย ปี พ.ศ. ที่เริ่มถือครอง เช่น หากเริ่มถือครองเมื่อ 15 ธันวาคม 2540 ปัจจุบัน 15 มกราคม 2541 เมื่อหักลบแล้วจะได้ปีที่ถือครอง 1 ปี แล้วจึงนำมาเทียบในตารางด้านล่างเพื่อหา อัตราการหักค่าใช้จ่าย
ปีที่ถือครอง หักค่าใช้จ่าย
1 92%
2 84%
3 77%
4 71%
5 65%
6 60%
7 55%
8 ขึ้นไป 50%

เงินได้เฉลี่ยต่อปี = ราคาประเมินที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว / จำนวนปีที่ถือครอง


เช่น นาย A ขายบ้านราคา 4 ล้าน ถือครอง 5 ปี ราคาประเมินที่หักค่าใช้จ่าย นำมาคิดเพียง 35% เท่านั้น เนื่องจากหักค่าใช้จ่ายได้ 65% แล้วนำมาคำนวณ

เงินได้เฉลี่ยต่อปี = (4,000,000 x 35%) / 5 = 280,000 บาท

จากนั้นนำเงินได้เฉลี่ยต่อปี ไปเทียบกับตารางด้านล่างจะได้ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี แล้วคุณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง เพื่อหาภาษีที่ต้องจ่ายทั้งหมด

ภาษีที่ต้องจ่าย = ภาษีเฉลี่ยต่อปี x จำนวนปีที่ถือครอง


เช่น นาย A มีเงินได้เฉลี่ยต่อปี 280,000 บาท ต้องจ่ายภาษีต่อปี 5% เท่ากับ 14,000 บาท ภาษีที่ต้องจ่าย = 14,000 x 5 = 70,000 บาท
รายได้ต่อปี ภาษี
ไม่เกิน 300,000 5%
300,001 - 500,000 10%
500,001 - 750,000 15%
750,001 - 1,000,000 20%
1,000,001 - 2,000,000 25%
2,000,001 - 4,000,000 30%
4,000,000 ขึ้นไป 35%

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
หากผู้ขายไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาที่สูงที่สุดระหว่าง ราคาประเมิณของกรมที่ดินและราคาซื้อขาย แต่กรณีที่ได้ทรัพย์สินมาก่อนที่จะจดทะเบียนสมรสแต่มีชื่อถือร่วมกัน ต้องถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปีก่อน ถึงจะได้รับยกเว้นภาษี ภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นมีเงื่อนไขที่ซับซ้อนมาก ทางที่ดีควรตรวจสอบข้อมูลกับกรมที่ดินก่อนที่จะมีการซื้อขาย

5. ค่าจดจำนอง 1%
กรณีนี้ ผู้ซื้อต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย หากผู้ซื้อมีการกู้สินเชื่อกับสถาบันการเงิน โดยจะคิดเป็นอัตราร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ แต่หากซื้อด้วยเงินสด ไม่จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้